文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求(shòu)制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商(shāng)放(fàng)杠(文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出租(文章中副标题的格式怎么写，文章中副标题的格式要求zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套(tào)取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市(shì)化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发(fā)商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损(sǔn)失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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