OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张(zhāng)江光大园(yuán)项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如(rú)今(jīn)拟扩募的项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述(shù)人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个(gè)交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得(dé)到(dào)一(yī)定释放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位业内(nèi)人(rén)士表示，今(jīn)年(nián)整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区(qū)类资产就回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示(shì)了对(duì)张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户(hù)正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为(wèi)实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化(huà)。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调(diào)租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一(yī)定的(de)资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租(zū)户的分福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑(tiāo)选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资(zī)源共享(xiǎng)和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发(fā)挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗园区(qū)产(chǎn)业空间资产上市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这(zhè)和(hé)我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心(xīn)排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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