导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量住宅(zhái)真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达(dá)国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需(xū)平衡，或是(shì)仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数(shù)不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，精益求精下一句是什么意思，精益求精下一句是什么德中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及(jí)到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性(xìng)需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期(qī)。

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