近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来金允智致命之旅演的谁源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是(shì)金允智致命之旅演的谁公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金(jīn)二(èr)级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者(zhě)存在本质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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