饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明(黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅míng)码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管的(de)重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目(mù)前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了(le)房地(dì)产中介服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自(zì)行黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查(chá)处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市(shì)落(luò)地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅)产(chǎn)经纪服务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于(yú)变相推(tuī)高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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