文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代(dài)步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处(chù)罚(fá)措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gān古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么g)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的(de)前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大(dà)多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决(jué)了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需古诗山衔落日浸寒漪，山衔落日浸寒漪的诗意是什么自(zì)身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房新体制，从计划经济下的(de)福利(lì)分房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而(ér)言(yán)，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用于(yú)有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或(huò)保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门(mén)项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根(gēn)本最实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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