导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达(dá)国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布(bù)，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33却的部首叫什么名称拼音，卩是什么偏旁怎么念％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户(hù)人口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善(shàn)性需求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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