文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社(shè)会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(q龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思uán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人(rén)层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的(de)龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地(dì)产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防(fáng)止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取(qǔ)全(quán)透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于(yú)城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市(shì)场经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对(duì)中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产历(lì)经(jīng)二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的(de)预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的(de)定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设(shè)计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房(fáng)交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金龙钟是什么意思有什么表达效果，双袖龙钟的龙钟是什么意思监管(guǎn)极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全(quán)措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定(dìng)金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先(xiān)支付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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