万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业(yè)主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不(bù)得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际(jì)上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的(de)“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其(qí)身？

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