文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的(de)？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严格的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售(shòu)资我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方公里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投(tóu)资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式(shì)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jī我想是因为我不够温柔是什么歌 我想是因为我不够温柔是谁唱的n)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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