5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额(é)，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大)第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名第(d中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大ì)二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一(yī)方(fāng)面则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时(shí)候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大