文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二(èr)次(cì)房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地(dì)产长效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句)加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句fǎ)加快(kuài)自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的(de)资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但(dàn)监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即(jí)要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住(zhù)房需求大修行靠个人的上一句是什么意思，修行靠个人下一句(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题(tí)，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的(de)信(xìn)贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋(wū)预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为(wèi)。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式(shì)一(yī)次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也(yě)成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付(fù)资(zī)金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度(dù)支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如(rú)由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房屋出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在进(jìn)入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包括民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如(rú)将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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