5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线(xiàn)城市(shì)好(hǎo)于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>新郎自己睡过的床能当婚床吗，结婚前老公自己睡的床要换吗中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更(gèng)多(duō)担(dān)忧和(hé)质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年一(yī)季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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