万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)中国人去巴基斯坦安全吗就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论(lùn)是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股中国人去巴基斯坦安全吗权，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为(wèi)什(shén)么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成中国人去巴基斯坦安全吗为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身？

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