近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者的投(tóu)资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来(lái)分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益(我的贤内助是什么意思，贤内助是什么意思啊yì)主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二(èr)级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营(yíng)活(huó)动(dòng)产生；可供分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相对股债市场独(dú)立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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