5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处(chù)首先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断房地(dì)产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没(méi)有什么(me)投资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝等类(lèi)似(shì)的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿(yì)平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润(rùn)规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可(kě)以创(chuàng)造(zào)持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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