导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是(shì)流动人(rén)口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗