5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的首次(cì)回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经(jīng)进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁p>

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力(lì)强的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资(zī)机会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期(qī)归来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的(de)质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的(de)增(zēng)长，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè亢可以加什么偏旁变成什么字，亢这个字可以加什么偏旁)也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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