万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

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　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目(mù)的(de)购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达(dá)已经成为赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(k初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程ē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过(guò)这(zhè)些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

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　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地(dì)步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京初一有几门课程 都学什么科目，初二有几门课程(jīng)国安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安的时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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