近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进行投资决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时(shí)需结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性(x岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文ìng)，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可(kě)以(岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文yǐ)内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而(ér)形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的特(tè)许经营权(quán)项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称。

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