OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科(kē)技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二(èr)级市场价格下(xià)跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库一方水等于多少升，一方水等于多少升水科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团(tuán)队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(j一方水等于多少升，一方水等于多少升水ǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然(rán)确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租(zū)户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责(zé)人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储(chǔ)备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千(qiān)平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变成了(le)一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成(chéng)为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临(lín)了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我(wǒ)们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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