万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的(de)背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实(shí)际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价(进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国安(ān)的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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