OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回(huí)升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场黄山山体主要由什么岩石构成价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二(èr)级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收(shōu)益率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最(zuì)终能顺利(lì)解决(jué)招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公(gōng)黄山山体主要由什么岩石构成告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目(mù)前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖(gài)了(le)芯(xīn)片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低(dī)点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光(guāng)大园(yuán)项目在给(gěi)租(zū)户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些差异化，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补(bǔ)充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间(jiān)资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至(zhì)关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需黄山山体主要由什么岩石构成要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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