万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封(fēng)，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书(shū)院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿态(tài)杀入市场，无论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)负荆请罪的历史人物是哪位人，负荆请罪的历史故事中的主要人物是谁钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金(jīn)辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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