5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时四月的小说集，四月的小说好看吗(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量(liàng)地(dì)产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安(ān)地产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“四月的小说集，四月的小说好看吗即使没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地(dì)资(zī)源债权(quán)债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方(fāng)面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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