万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了(le)收(shōu)回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权地铁的时速一般是多少公里，地铁的时速一般是多少码。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道(dào)属实(shí)，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续(xù)的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的(de)经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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