导读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实(shí)上(shàng)中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业需求。全(quán)国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下(xià)地(dì)产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数(shù)，并(bìng)进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占(zhàn)居民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需(xū)求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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