近两年(nián)火爆(bào)的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红(hóng)期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(liá2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单n)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预(yù)测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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