近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控(kòng)制风险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金(jīn)额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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