“现在的房地产很难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思睿(ruì)集团(tuán)合伙人(rén)、首席经(jīng)济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行业(yè)分化的愈(yù)加明显，让机构和投资(zī)者的关注度从板块向单个标(biāo)的转移。上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出，从(cóng)行业来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了(le)最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了(le)。

　　三(sān)道(dào)红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿(ā)尔(ěr)法重要参(cān)考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地(dì)产赛道(dào)中进行选择，需要(yào)非常小心说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有(yǒu)大的(de)国资(zī)背景的、杠杆(gān)率(lǜ)较低(dī)的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如(rú)果(guǒ)关(guān)注(zhù)一(yī)下今年(nián)房地产的开发资金来(lái)源(yuán)，可(kě)以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自(zì)新盘的销(xiāo)售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再(zài)关(guān)注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有(yǒu)国企背景的房(fáng)企，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以(yǐ)整(zhěng)个(gè)行(xíng)业出现(xiàn)了一(yī)个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面都非常明显。现(xiàn)在有国(guó)资背景的房(fáng)企在资本市(shì)场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国(guó)资(zī)背景(jǐng)的(de)民(mín)营房企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般(bān)。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则向《红周刊》表示，在(zài)房地产行业内，我们的逻(luó)辑(jí)是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到如何挖掘，我们会特别(bié)重(zhòng)视企业(yè)的(de)成本优势，更具体一(yī)点，就是它的净借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不(bù)是行业(yè)内的(de)最低水(shuǐ)平(píng)；利(lì)润(rùn)率是不(bù)是行业(yè)内最高的；融(róng)资成本是(shì)否(fǒu)是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是业内(nèi)最低的(de)；这(zhè)些都(dōu)是我们看(kàn)重(zhòng)的一家(jiā)房企(qǐ)的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不(bù)多。即便(biàn)是在国(guó)央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化(huà)的趋势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明(míng)地产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控股(gǔ)等国(guó)央(yāng)企房企也踩了“三道(dào)红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出(chū)，即(jí)便是有着较稳(wěn)健特(tè)色的(de)国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完(wán)全健康的仍是(shì)少数。而(ér)更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑又进一步考验着国(guó)央企的资金链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有助于(yú)房(fáng)企储备优质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可(kě)能让房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的高(gāo)杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房企(qǐ)明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机会来了，其开始在一线(xiàn)城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负债率也由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三(sān)分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实(shí)现了快(kuài)速的开盘利用(yòng)率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的(de)楼盘入市。像这类企业(yè)就符(fú)合“最后的赢(yíng)家”的(de)特点。一方(fāng)面，在于它本(běn)身储备了很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其中(zhōng)一半(bàn)在一线城市，另外一半也(yě)主要集(jí)中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方(fāng)面，它的扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企(qǐ)业的(de)影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩(kuò)张得太(tài)快，但未来(lái)的两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来(lái)衡量(liàng)一家房(fáng)企的扩张(zhāng)速度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是(shì)看房企的净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过60％，就是(shì)扩张(zhāng)得过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到(dào)一个比较(jiào)危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地(dì)较积极的(de)房(fáng)企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中(zhōng)，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用之形(xíng)成鲜明对比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招商蛇(shé)口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的扩张速度(dù)与(yǔ)净负(fù)债率(lǜ)水(shuǐ)平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民(mín)营房企

　　或(huò)具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们(men)是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央企(qǐ)与民营房企，但在各维度(dù)的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够(gòu)做到(dào)想(xiǎng)融就(jiù)融，这(zhè)样，国央企自然而然就具(jù)有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民(mín)营房企(qǐ)，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味(wèi)着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构(gòu)的青睐(lài)。比如，根(gēn)据2023年一(yī)季报，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银(yín)行(xíng)股份(fèn)有限公司(sī)－景(jǐng)顺(shùn)长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合型(xíng)证(zhèng)券投(tóu)资基金”“全(quán)国(guó)社保(bǎo)基金一一六组(zǔ)合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私(sī)募珠海阿巴马资产管理(lǐ)有限公司就长(zhǎng)期持(chí)有滨江(jiāng)集团。根据一(yī)季报(bào)，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团(tuán)9543万股(gǔ)，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关(guān)系。2020年以(yǐ)来的近三年时间，房地产(chǎn)市(shì)场整体在走“下坡路(lù)”，但作为杭(háng)州本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储(chǔ)、股价表现等(děng)多维度都表(biǎo)现了较强(qiáng)的(de)增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润(rùn)依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根(gēn)据近期(qī)发布的2023年一季报(bào)，今(jīn)年一季度(dù)，滨江集团更是实现(xiàn)了扣非归(guī)母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜(tóng)时代”仍能保(bǎo)持(chí)自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和滨江集团(tuán)扎根杭州的战略布(bù)局(jú)关系(xì)密切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三(sān)年持续稳居杭州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一(yī)。

　　与此同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样(yàng)较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而滨江集团在杭州(zhōu)的较突出(chū)表(biǎo)现(xiàn)，也(yě)让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房(fáng)企排(pái)名已冲进前十，根据中(zhōng)指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实(shí)现销售额(é)607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年(nián)至(zhì)今(jīn)，滨江集(jí)团股价翻了超一倍以上，而近期(qī)，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月(yuè)10日接受了信(xìn)达(dá)证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家(jiā)机构调研。

　　产业链布局重点移至存量赛道

　　机构(gòu)在(zài)下(xià)游家纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)只是房地(dì)产产(chǎn)业链上的中游(yóu)环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中(zhōng)介服(fú)务、家用(yòng)电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房地产开发环节与上游材料端息息相关(guān)，新盘(pán)开(kāi)工不足导致上游不被看好，机(jī)构寻觅(mì)个(gè)股阿尔法的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因为(wèi)居民(mín)保(bǎo)有的住房(fáng)规模越来(lái)越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的(de)需求也会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了(le)这一(yī)点，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费的增长却(què)一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们(men)相(xiāng)对(duì)看好和内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛道龙头年(nián)内表现的统计，目前(qián)暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在月线连收七根阳线的基础上，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安(ān)娜主要(yào)从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设(shè)计、生产及销售，旗下(xià)拥(yōng)有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VE说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用RSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过(guò)实(shí)现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股(gǔ)早已成为基金重仓(cāng)股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜(qián)力价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明河2016，都在其中(zhōng)出现，占据了半壁(bì)江山。需要(yào)强调的是(shì)，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价(jià)值派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几(jǐ)年曾经风光一(yī)时(shí)的家居板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多(duō)因素(sù)一度沉寂，不过好(hǎo)在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家居。同(tóng)一(yī)时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红(hóng)周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管(guǎn)理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发(fā)安(ān)宏回报均增加(jiā)了持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对于定制家(jiā)居(jū)类标的情有独钟，在另一家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只(zhǐ)产品(pǐn)均登榜十大流通股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物(wù)业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选择成(chéng)为(wèi)难(nán)题(tí)。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个(gè)高毛利的(de)行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高端楼盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较(jiào)高的，每年到期(qī)的合同里提(tí)价成功(gōng)率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分项目到期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容(róng)易一(yī)开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固(gù)定人员(yuán)成本的年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客户(hù)没(méi)有那么满意，能(néng)做(zuò)到提(tí)价(jià)难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在业内做到到期之后提价率(lǜ)比(bǐ)较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好(hǎo)的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用