饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比(bǐ)逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍(shào)，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zh0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号ōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和(hé)收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出(chū)具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地(d0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号ì)产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信(xìn)息公(gōng)示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲领(lǐng)性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一(yī)些热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的(de)情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使(shǐ)一(yī)些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称(chēng)。

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