导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhō广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良ng)国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适(shì)不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地(dì)产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国自(zì)然灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验(yàn)来看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继续(xù)延续(xù)，导(dǎo)致(广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良