文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次(cì)性(xìng)贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么g>

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力(lì)，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地(dì)产开发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测(cè)算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的(de)10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支(zhī)付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了(le)两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。