近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的(de)分(fēn)红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎ当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛n)择投资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期(qī)后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多(duō)位(wèi)业内人士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多(duō)关注分(fēn)派率高(gāo)低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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