近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对(duì)此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要(yào)来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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