OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日(rì)的下跌(diē)走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释权益人相关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出租率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面(文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其(qí)实有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益(yì)率高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露(lù)的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签(qiān)署意向书(shū)和合(hé)同(tóng)谈判中的储(chǔ)备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个(gè)月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能(néng)得到(dào)解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目(mù)的大租(zū)户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得(dé)到及(jí)时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦(shà)和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新(xīn)度(dù)高(gāo)一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发挥协同(tóng)效应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团(tuán)和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实(shí)后盾和储(chǔ)备资源文言文许行原文及翻译注释，文言文许行原文及翻译及注释。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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