导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐(qí)全的住(zhù)宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套触动的意思解释，颇受触动的意思p>

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎ触动的意思解释，颇受触动的意思n)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了(le)很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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