饱受(shòu)争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大(dà)伟称，随(suí)着城市(shì)发(fā)展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较(jiào)高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造(zào)成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价(jià)值不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不(bù)低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关(guān)于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更新后(hòu)的(de)收费标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产经纪服(fú)务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部(bù)门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费(fèi)要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出的特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及(jí)税费均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公(gōng)司将其视为向购房(fáng)者单边收费的(de)行为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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