万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项目”，债权(quán)总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本都是北(běi)京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫(tàng)手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hà虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴o)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的(de)背后，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入(rù)主北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安(ān)后，不仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其身(shēn)？

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