近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，在(zài)选择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今iphone12换电池多少钱年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券(quàn)回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级iphone12换电池多少钱(jí)市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基(jī)金也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额(é)包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的(de)资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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