万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思(xiē)业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思)子根本没有网签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户(hù)手续(xù)的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生(shēng)轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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