OPPO宣布(bù)关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二级(jí)市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目(mù)的原始权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资(zī)者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲(zhé)库科(kē)技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随(suí)着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实(shí)有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资(zī)价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是(shì)落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技(jì)后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说(shuō)明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项(xiàng)目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到仅过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时世界上女性最开放的是哪个国家间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(sh世界上女性最开放的是哪个国家ēn)报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯(xīn)片(piàn)测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积(jī)超(chāo)过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的(de)张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置(zhì)率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租(zū)和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调(diào)配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑选区域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ世界上女性最开放的是哪个国家)后，新老资产的(de)管理(lǐ)人(rén)都(dōu)变(biàn)成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其(qí)他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解(jiě)当(dāng)前突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信(xìn)心。”

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