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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年广西属于哪个省份，广西属于哪个省哪个市哪个区1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是(shì)共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还是(shì)每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年(nián)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的(de)法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进(jìn)军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押(yā)陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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