5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持(chí)股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的(de)是保(bǎo)利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第(dì)一季(jì)度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁地(d比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁ì)产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示(shì)，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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