5月以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地(dì)产公司市(shì)值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个(gè)股分别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产(chcos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式ǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端还需要有一(yī)定(dìng)的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十(shí)大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国cos2x等于多少二倍角公式，cos2x等于多少公式(guó)央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可(kě)以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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