5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基(jī)金一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于(yú)三四(sì)线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需(xū)求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入(rù)利润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该(gāi)公司(sī)后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”<九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示/p>

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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