文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国(guó)香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物(wù)分(fēn)配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一(yī)个项目(mù)的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预(yù)售流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场(chǎng)商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付后方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维(wéi)修，购特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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