“现在的房地产很(hěn)难(nán)再出(chū)现像(xiàng)过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集(jí)团(tuán)合伙(huǒ)人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值，房(fáng)地产(chǎn)都已经双杀到了最底(dǐ)部(bù)，而且是反复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进行选择，需(xū)要(yào)非常小心，避免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆(bào)雷(léi)的(de)情况。除此之(zhī)外，洪灏(hào)指出，需要(yào)满足以下三个基准：有大的(de)国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)的、杠杆(gān)率较低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果关注(zhù)一下今年(nián)房地产的开发(fā)资金来源(yuán)，可(kě)以发(fā)现(xiàn)，其(qí)实银行的信贷(dài)倾向是(shì)不(bù)太(tài)愿意(yì)给房企贷款的(de)，房企的(de)主要资金来源(yuán)来(lái)自新(xīn)盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一(yī)般。再关注一下，哪些房企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要还是那(nà)些有国(guó)企背(bèi)景的房(fáng)企，民(mín)营房企相(xiāng)对比较困难，所以整个(gè)行业出(chū)现(xiàn)了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非(fēi)常明显(xiǎn)。现在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没(méi)有国(guó)资(zī)背景的民(mín)营房企股价大多表(biǎo)现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示(shì)，在房地产行业内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优(yōu)势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率(lǜ)）是不是(shì)行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我们(men)看重的一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要注意(yì)的是，能够同时(shí)满足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶化的(de)趋势(shì)。以A股(gǔ)为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发(fā)现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴(zuǐ)、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷等(děng)国(guó)央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光(guāng)明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩张房(fáng)企(qǐ)

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健(jiàn)特色的国(guó)央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚(shèn)至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无疑(yí)又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金(jīn)链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有(yǒu)助(zhù)于房企储(chǔ)备优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配(pèi)置的(de)一家房企进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比(bǐ)例(lì)都维(wéi)持(chí)在33％左右，完全没有增加杠杆比例。而到(dào)2022年(nián)，这家房企明(míng)显感(gǎn)觉到(dào)机(jī)会来了，其开(kāi)始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此(cǐ)同时，该(gāi)房企(qǐ)新(xīn)购入地块也实现了(le)快速(sù)的开盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这类企业(yè)就符合(hé)“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强二线(xiàn)和二线(xiàn)城(chéng)市；另一(yī)方面，它的扩张是有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬(yáng)同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了(le)2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会(huì)时要(yào)出手，但出手的章(zhāng)法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩(kuò)张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得那么(me)好，可能会(huì)重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激(jī)进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比(bǐ)例如果超过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这(zhè)一标准要比(bǐ)“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求不得高于(yú)100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度并没有那么快，所以要规避公司(sī)净负债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到(dào)一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理发(fā)现(xiàn)，中交地产、中国金茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产(chǎn)净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明(míng)对比(bǐ)的(de)是，华润置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇(shé)口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积(jī)极的拿地策略的同(tóng)时(shí)，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负债率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民(mín)营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)营房企，但在各(gè)维度的实际表现(xiàn)上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的融资成本(běn)更低(dī)，融资渠道也更(gèng)顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更加看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营(yíng)企业中就(jiù)没(méi)有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据(jù)2023年一季(jì)报，滨江集团的十大流通股东中(zhōng)新进了“中国工(gōng)商银行股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)－景顺长城(chéng)中(zhōng)国(guó)回报灵(líng)活配置混合(hé)型(xíng)证券投资基金”“全国(guó)社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外(wài)，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土(tǔ)房企的滨江(jiāng)集团(tuán)仍是(shì)表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集团在(zài)业(yè)绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模、新(xīn)增(zēng)土储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长势(shì)头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团(tuán)更是实现了(le)扣非归(g武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义uī)母净利润5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集(jí)团扎根(gēn)杭州的战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸(zhū)葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网(wǎng)数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金额依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样持(chí)续稳居杭州的本土(tǔ)第(dì)一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团(tuán)的房企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至(zhì)今，滨(bīn)江集团股价翻(fān)了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集团更是迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研(yán)。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接受了信(xìn)达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业链布局重点移至存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上(shàng)房地产(chǎn)开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上(shàng)游主(zhǔ)要(yào)为钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤等材料供(gōng)应(yīng)商，而下游应用行业主要包(bāo)括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综合(hé)《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与(yǔ)上游(yóu)材料端息息相关，新盘开工不足(zú)导致上游不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏消(xiāo)费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域，我们(men)相对看好，因为居民保有的住房规模越来越大，随着时间的增加，内装更新的(de)需(xū)求也会越(yuè)来越多。美国过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销售见(jiàn)顶之后，家具消费的(de)增长却一(yī)直都很好。对于(yú)地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家(jiā)纺赛道的公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者在月线连(lián)收七根阳(yáng)线的(de)基础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼(bī)近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜主要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产及销(xiāo)售，旗(qí)下拥有原(yuán)创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度(dù)报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基(jī)金重仓(cāng)股(gǔ)的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价(jià)值、宝(bǎo)盈新价值和(hé)私募的明(míng)河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁(bì)江山。需要强调的是，中欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的(de)产品，首季其同时重仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时的(de)家居板块也(yě)因疫情、消(xiāo)费复(fù)苏(sū)进(jìn)程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过(guò)好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的(de)是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)中仅(jǐn)有(yǒu)的两只公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理(lǐ)的全(quán)部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流(liú)通股(gǔ)股东，其(qí)也成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越(yuè)被(bèi)机构所青睐，不(bù)过(guò)这(zhè)类(lèi)标的大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服(fú)务不是一个高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣的(de)是市(shì)场化应(yīng)该挣(zhēng)的(de)钱，以我曾(céng)经买的绿城(chéng)服(fú)务为(wèi)例，它在中高端楼(lóu)盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到(dào)期的合同里提(tí)价成(chéng)功率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部(bù)分项目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合(hé)同周期还能做到产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容(róng)易一(yī)开(kāi)始(shǐ)是挣钱的，后面因为保安这些固定(dìng)人员(yuán)成本的年度增长，不过(guò)服务没(méi)有特别(bié)好，客户没有(yǒu)那么满意，能做(zuò)到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提价率比较高，这跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好的服(fú)务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 武昌起义的历史意义是什么，辛亥革命武昌起义的历史意义