5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的更(gèng)新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当行(xíng)业需求见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企，其(qí)第一季度的(de)收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租(zū)率(lǜ)复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度台湾是省还是市 台湾是省会吗新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成都等(děng)极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复台湾是省还是市 台湾是省会吗苏(sū)速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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