文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助于(yú)降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题(tí)，不少地(dì)产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发(fā)商(shāng)而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的(de)资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通(tōng)过验收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超(chāo)房款的20％across 和 cross的区别，cross和across区别和用法，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结(jié)束后(hòu)由(yóu)于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(across 和 cross的区别，cross和across区别和用法fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存(cún)入(rù)银行(xíng)专门的(de)项(xiàng)目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资(zī)金提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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